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地产股大涨,楼市松绑了吗?

  昨日,A股行情不温不火,三大股指涨跌不一。但是,从所有的行情板块来看,地产股的表现可谓是非常喜人。

  截止收盘,有11只地产股涨停,包括$华夏幸福(SH600340)$、$城投控股(SH600649)$、$国创高新(SZ002377)$、光大嘉宝、深物业A等。此外,在A上市的大型房企中,包括万科A和新城控股涨超4%,招商蛇口以及保利地产等均强势上涨超3.5%。

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  港股方面,地产表现也异常亮眼。万科企业以及中国恒大大涨超5%,华润置地上涨4.56%,碧桂园上涨2.74%。

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  那么,问题来了,为何在不温不火的大盘行情下,需要大资金拉动的地产股却走出了自己的漂亮行情呢?

  一、楼市出现松绑迹象

  上个周末,有不少关于松绑楼市的重磅消息被放了出来。但几天过去了,也不见任何官方出来澄清对于楼市调控的坚决态度,这也预估着楼市政策的适度放松或许正在进行中。

  1、“首付贷”死灰复燃

  一说到“首付贷”,我们会认为其为本轮房价暴涨提供了助力,政策监管层面,几乎也是认为这种金融行为应该被“人人喊打”。

  其实,早在2016年,相关部委就认定,“首付贷”是违法违规的金融产品。2016年8月,住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

  随着房价的暴涨,大量的资金涌入楼市,乱象也就层出不穷。在今年6月,住建委等多部门再一次出手,表示要在7月至12月,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中明确提出,要打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。

  之后,天津、福建、云南、贵州、河南、成都、苏州、深圳、西安等多个省份或城市均提出,重点整治通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

  而随着楼市下半年的快速冷却,“首付贷”的现象似乎又有所转机。

  据中新经纬报道,一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏绿地、阳光城等大型房企。10月底,河北涿州的一位刘姓置业顾问向客户推销楼盘时称,涿州的鸿坤理想尔湾、隆基泰和铂悦山、悦澜湾、天保馨悦湾、九里京城等楼盘,都可以做首付分期。

  除了涿州,在山东济南,也有一些开发商可以为客户办理首付分期。据中新经纬,济南绿地国际城的置业顾问称,首付款不够的客户可以先交20%的首付,剩下10%通过开发商员工内部借款方式帮客户垫资,之后就可以向银行申请贷款。借款部分没有利息,但需要三个月内还清,如果逾期,需要交纳一定比例的违约金。

  “首付贷”的现象死灰复燃,就在小编自己的朋友圈偶尔也能够看到。

  2、按揭利率松动,放款加速

  利率对于楼市来说,一向是其关键指标。利率的逐步走高,对于房价的打压也愈来愈明显。

  从2016年8月开始,全国首套房贷平均利率持续上涨了22个月。截止2018年10月,全国首套房贷款平均利率达到5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比上升0.18个百分点;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74个百分点。

  而10月底开始,利率继续上涨出现了乏力,不少城市也开始出现松动,包括北京、广州、杭州、武汉、南京等地。据诸葛找房数据统计,截止至 10 月份,首套房贷利率下调银行数量达到 19 家,较上月增加16家银行。

  据21世纪经济报道称,光大银行、民生银行在广州地区执行首套房贷利率上浮25%,较此前下调了5个百分点。在杭州,10月以来,工商银行和中国银行的部分网点开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策,而此前,四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。杭州的股份制银行和外资银行中,中信银行、汇丰银行也下调了房贷利率。

  此外,北京首套利率普遍执行基准上浮10%,个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%;广州按揭利率松动则相对较早,7月底广州多家银行下调首套房贷利率。

  据融360数据显示,武汉首套房、二套房贷款平均利率环比均下降;南京首套房贷利率平均值环比下降0.84%。

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  此外,我们关心的楼市风向标,包括深圳和上海的利率在10月保持与之前的不变,但是贷款的放款速度已经明显加速。

  上海方面,据有关报道,一家国有行上海地区支行信贷部负责人透露,近期单子有点多,但审批速度及放贷款速度都提升了。

  深圳方面,据一位中介公司相关业务人员介绍,他们接触的银行首套房按揭利率基本没有大的松动,普遍执行首套房按揭利率上浮15%,但是放款速度有所加快。

  据中原地产关于银行放贷利率的数据显示,大多数银行只要申请人资料齐全、审批过关,最快五个工作日就能放款。

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  有了以上关于松绑楼市的重磅消息之后,地产股齐齐大涨也就不难理解了。

  二、楼市将走向何方?

  一些城市的“首付贷”现象出来了,一些城市的放贷利率也出现了松动,一些城市的放款速度也加快了,是不是楼市的拐点又来了,是不是投资楼市的机会又来了呢?

  在笔者看来,请不要这样线性思维,这些楼市松动的迹象恰好就证实了房价全面见顶的信号,楼市的寒冬还将继续。这些只不过是为黑暗的夜晚带来了一堆炭火,但终究还是抵不过外界寒冷的气候。

  仅仅上周一周,就有四名房企高管离职:

  11月12日,融信中国执行总裁吴剑确认离职;

  11月13日,正荣地产财务总监、联席公司秘书谈铭恒辞任;

  11月14日,旭辉集团宣布集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏离职;

  11月15日,俊发集团发布人事公告,称张海民申请辞去总裁职务。

  为何高管们拿着高薪,会密集离职出走呢?想必也是整个行业掉头了,房子不好卖了,业绩不好做了,没完成销售目标,迫于压力的吧!

  据中国证券报,高管孔鹏离职的背后是,旭辉北京区域销售额据称目前已完成70亿元,但离全年300亿元的目标相距甚远。

  此外,今年8月,行政总裁曹舟南离职的绿城中国,前10月总合同销售金额约1154亿元,达标率仅为64.1%。还有上半年销售额完成率不足一半的泰禾集团,在下半年同样经历了人事动荡。

  这样的表现其实在地产开发投资以及销售数据中也能够看出来。

  今年的“金九银十”,也是彻底失色。10月销售面积在低基数下依然同比下跌3.1%,延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势,其中住宅销售面积单月降幅扩大0.5百分点至-1.3%。同时,投资和新开工增速也显著回落,10月房地产开发投资额同比增速较9月下降1.2个百分点至7.7%,前10月同比增速环比也下降了0.2%。

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  对于未来楼市的表现,不少的机构都较为悲观。

  华泰证券认为,居民加杠杆后继乏力,预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。受销售下行影响,房企资金链将进一步紧张,拿地力度将逐渐衰减,叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数,预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面,预计全年增长4.9%。总体来看,预计2019年开发投资增速为0.9%。

  中金公司则认为,目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部,进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌,面积和金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负,跌幅预计分别达到5%和10%。

  另外,姜超团队表示,本轮房价的上涨始于2015年,过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右,这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动,显然不合理。但是另一方面,过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右,4年下来累计增幅达到40%,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的,所以哪怕房价下跌,应该也不会跌回原点,跌30%左右应该是极致。

  三、结 语

  其实,任何投资品种都是有周期的,包括楼市。没有只涨不跌的房价,也没有只跌不涨的A股。

  楼市已经从2003年开始,走出了15年的牛市,但不乏像2008年的大幅回调,当年深圳的一些楼盘都曾被腰斩过的。

  不是房价之前一直涨,就代表着未来多年还要继续上涨。在笔者看来,从“房住不炒”的总体原则写进了19大报告,还明确提及了让房子回归居住属性,要剥夺其金融属性。今年还有“防止房价上涨”的调控原则。

  在笔者看来,闭着眼睛买房就大赚特赚的机会已经过去了。对于现在的我们来说,或许就像碧桂园的广告语一样:好房子,一套就够了!

  


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